700 euros pour 15 m2 à Ivry-sur-Seine (Val-de-Marne), 995 euros pour 19 m2 dans le 18e arrondissement de Paris… Ces appartements sont proposés à la location par une entreprise immobilière suédoise, Akelius.
Akelius possède 20 000 appartements destinés à la location « à New York, Boston, Washington D.C., Austin, Montréal, Toronto, Ottawa, Québec, Londres, Paris et Berlin, vante l’entreprise sur son site. Le public cible est constitué de locataires qui recherchent un emplacement attractif, des locaux de qualité, un service de qualité », ajoute-t-elle
En réalité, l’entreprise ne possède plus d’appartement à Berlin, ni nulle part en Allemagne, où elle a vendu tout son stock de logements à un autre grande firme immobilières suédoise en 2021. Et pour cause : pendant des années, Akelius a fait la une des journaux allemands pour ses pratiques immobilières spéculatives, ses loyers excessifs, et ses très mauvaises relations avec ses locataires. Les futurs locataires d’Akelius à Paris et en banlieue proche feraient bien de s’inspirer des collectifs de locataires qui ont émergé à Berlin.
Avant 2021, Akelius possédait plus 800 bâtiments et environ 14 000 logements Berlin, et plus de 4000 à Hambourg. « Berlin constitue ainsi le principal pilier d’Akelius à l’échelle mondiale », notait en 2018 l’association de locataires berlinois d’Akelius, qui commençaient alors à s’organiser face au géant de l’immobilier.
« Chasser les locataires »
« Akelius mise exclusivement sur la maximisation des profits. Les locataires n’ont aucune importance, pas plus que les immeubles d’ailleurs », critiquait, dès sa création, le collectif de locataires Stop Akelius. Le collectif dénonce le modèle économique d’Akelius qui consiste, lorsque la société acquiert un immeuble, « à chasser les locataires de leurs logements », en augmentant les loyers puis en vendant à la découpe l’immeuble, appartement par appartement. « Pour les locataires et pour des quartiers entiers, cela signifie qu’Akelius est l’un des principaux moteurs de la gentrification effrénée que connaît actuellement Berlin », écrivait aussi le collectif, pour qui il était « inacceptable que [les locataires soient] ensuite contraints, du jour au lendemain, de quitter [leurs] quartiers parce que des spéculateurs immobiliers comme Akelius rendent tous les logements inabordables ».
Dans la presse allemande, les articles s’accumulent alors sur les pratiques de la firme suédoise : augmentations de loyers illégales au regard des règles d’encadrement des loyers en vigueur et manque d’entretien des immeubles. Les locataires finissent par se demander où va leur argent. Quand ils commencent à se plonger dans la structure de l’entreprise, les locataires découvrent aussi qu’Akelius pratique l’optimisation fiscale via des filiales à Chypre, et jusqu’aux Bahamas. Son fondateur, Roger Akelius, né en 1945, est un milliardaire suédois.
À Chypre et aux Bahamas
« La structure actionnariale d’Akelius Residential repose sur un réseau complexe. Les sociétés et les fondations privées qui le composent sont implantées à Chypre ou aux Bahamas », résume le rapport réalisé par le collectif et publié en 2021. Chypre et les Bahamas sont des paradis fiscaux de renommée internationale.
« Akelius recourt ici aux stratégies d’évasion fiscale couramment utilisées dans le secteur immobilier », commentait l’association de locataires berlinois Berliner Mietergemeinschaft. Ces recherches ont été confirmées par l’hebdomadaire allemande Spiegel.
C’est notamment contre ces pratiques, et celles des autres grandes entreprises immobilières de la ville, qu’une initiative s’est créée à la fin des années 2010 à Berlin pour demander la socialisation des logements des firmes qui en possèdent des milliers dans la capitale. Un référendum d’initiative citoyenne a lieu en 2021. Plus de 73 % des électeurs et électrices participent au scrutin. Et 57 % des Berlinois approuvent l’expropriation, contre indemnisation, des grands groupes immobiliers, dont Akelius, et la reprise en main des logements par des bailleurs sociaux publics.
Des immeubles revendus
Mais depuis, rien n’a changé. De grandes firmes immobilières privées continuent d’opérer dans la ville, et de remettre régulièrement en cause les règles d’encadrement des loyers pour pouvoir les augmenter à leur guise.
Akelius, de son côté, a abandonné le marché locatif allemand en vendant, fin 2021, ses milliers de logements d’outre-Rhin à un autre géant immobilier suédois, Heimstaden. Cette entreprise possède aujourd’hui plus de 20 000 appartements dans la capitale allemande. Ses locataires, toujours organisés, dénoncent les mêmes pratiques spéculatives de hausse des loyers et de manque d’entretien des immeubles. Le collectif de locataires Stop Akelius a été renommé : il s’appelle désormais Stop Heimstaden.