Jaune, rose pâle, rouge. Les façades des rez-de-chaussée du quartier Sainte-Marthe, à Paris, font le bonheur des badauds qui découvrent ces rues étroites entre Belleville et l’hôpital Saint-Louis.
Quelques restaurants, et beaucoup d’artisans, peintres, sculpteurs, ou photographes s’y sont installés. Dans le plan local d’urbanisme du quartier, ces ruelles sont classées dans la catégorie de « protection du commerce et protection particulière de l’artisanat ». Derrière le calme apparent, une vaste opération immobilière ébranle cet îlot depuis la fin 2019.
Le quartier Sainte-Marthe a été construit au 19e siècle pour loger les ouvriers des chantiers haussmanniens qui restructuraient alors la capitale, ouvrant de larges avenues dans les faubourgs populaires. À la fin de la Seconde Guerre mondiale, de nombreux lots du quartier sont rachetés par une famille, les Boucherot, sous le nom de Société immobilière de Normandie (la SIN).
Durant la seconde moitié du 20e siècle, cette société loue ses propriété à des prix tout à fait abordables. De nombreux artistes et artisans investissent alors les lieux. Mais sans entretien régulier, les immeubles se retrouvent peu à peu en très mauvais état, et les locataires se font de plus en plus pauvres. « L’enquête sociale a montré la prédominance d’une population très modeste, dont le taux de rotation est très élevé », note l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (Anah) en 2003. Plusieurs des bâtiments menaçant de s’effondrer, la ville de Paris et l’État se chargent de réhabiliter le quartier au début des années 2000. Trois opérations d’amélioration de l’habitat sont mises en place, près de 20 millions d’euros sont investis. « Cette opération doit privilégier systématiquement le maintien dans le logement des ménages en place après travaux », souligne alors la convention de l’agence publique en charge du projet.
20 millions d’euros d’investissement public pour réhabiliter le quartier
« Ça a été un succès, les objectifs ont été atteints », affirme aujourd’hui Alexandra Cordebard, la maire (PS) du 10e arrondissement. L’insalubrité a été résorbée, de nouveaux logements sociaux ont vu le jour et le quartier reste populaire et mixte socialement. Près de 36 % des habitants sont des employés ou des ouvriers, seuls 4 % sont des cadres. Un îlot populaire dans un quartier qui s’est largement embourgeoisé : dans son ensemble, le 10e arrondissement abrite en moyenne 45 % de cadres, dix fois plus qu’à Sainte-Marthe [1].
Si ces opérations de rénovation ont permis le maintien d’une réelle mixité sociale, elles n’ont que peu protégé les commerçants. « C’est un peu le talon d’Achille de la réhabilitation. Nous ne disposons pas de leviers juridiques pour la protection des artisans », reconnaît Alexandra Cordebard. Aujourd’hui, l’âme artisanale et artistique du quartier est menacée par une importante opération immobilière.
La Société immobilière de Normandie (SIN) a été rachetée le 30 octobre 2019 par la Société par actions simplifiées (SAS) Sainte-Marthe. Créée spécialement pour racheter la SIN, la SAS Sainte-Marthe est détenue par cinq entreprises actionnaires : Finximmo, Paloma, AC Pro, Camo Invest et Edmond Coignet. Les deux premières disposent de 16,67 % des actions tandis qu’AC PRO et Camo Invest appartiennent à la même personne, André Camo. Les deux réunies détiennent également 16,67 % de la SAS Sainte-Marthe. Les 50% restants appartiennent à la Société Edmond Coignet qui en est l’actionnaire majoritaire et décisionnaire.
Derrière l’entreprise Edmond Coignet se cachent deux entreprises encore plus grosses, nommées Atininvest et La Compagnie Financière Kepler, appartenant respectivement à Serge Delicata et Jean Renucci. À elles deux, ces sociétés détiennent des parts importantes dans plusieurs dizaines de sociétés immobilières de Paris et sa banlieue.
Dans le portefeuille de Jean Renucci et Serge Delicata, on trouve près de 120 lots immobiliers dans le quartier de Sainte-Marthe, dont une quarantaine d’appartements et plus de 70 locaux commerciaux en rez-de-chaussée (voir carte ci-dessous). Parmi ces ateliers et magasins, une vingtaine sont aujourd’hui vacants et sans activité depuis plusieurs années.
Dans le quartier, la vente de la SIN fait l’effet d’un tremblement de terre. Depuis la fin des opérations de renouvellement urbain, un processus de gentrification est déjà à l’œuvre. Les restaurants huppés fleurissent, le prix du foncier augmente, plusieurs locaux sont loués exclusivement par Airbnb en rez-de-chaussée et certains artisans ont déjà jeté l’éponge. Alors, quand les habitants et les élus apprennent que des investisseurs immobiliers acquièrent un nombre important de biens immobiliers, les inquiétudes décuplent. « Les rez-de chaussée commerciaux, c’est tout sauf anodin dans la transformation d’un quartier. Est-ce que tous les habitants peuvent avoir des réponses à leurs besoins pas loin de chez eux ? C’est ça la question qui se pose », explique Charly Ferret, directeur de la maison de quartier Aires 10 et habitant de Sainte-Marthe.
80 euros la coupe de cheveux, « qui peut se payer ça dans le quartier ? »
Depuis septembre 2020, des habitants et commerçants du quartier se mobilisent pour protéger l’artisanat et les habitants d’une trop forte montée en gamme qui les excluraient de facto. « On se bat pour préserver les activités artistiques et artisanales qui ne sont pas forcément très rentables », dit Hélène Vitali, artisane et membre de l’association OCBaux.
Deux ans après le rachat de la SIN par la société Edmond Coignet, ces inquiétudes se sont-elles révélées fondées ? Trois nouveaux commerces se sont installés dans des locaux préalablement vides de la société immobilière : un magasin de CBD, un institut de beauté et un coiffeur. Pas de grandes marques donc. Mais « il faut regarder les prix du coiffeur », souffle Antoine*, un militant du quartier. 45 euros pour une coupe homme, 80 pour une coupe femme. « Qui peut se payer ça dans le quartier ? » interroge-t-il. Certaines associations de Belleville avaient pourtant proposé des candidatures d’artisans et d’artistes. « Elles n’ont pas été prises en compte », affirme Erika, militante pour la préservation des activités artistiques et artisanales à Sainte Marthe. En parallèle, certains locaux vides sont rénovés, au compte-goutte.
Depuis le rachat de la SIN, le prix des loyers commerciaux a également fortement augmenté. Selon l’association OCBaux, ils auraient plus que doublé, passant de 150 à 200 euros le mètre carré par an, hors taxe et hors charge, à 450 voire 500 euros pour les commerçants récemment arrivés. Les artisans craignent aujourd’hui le non-renouvellement de leur bail commercial une fois que celui-ci arrivera à terme, ou une augmentation conséquente de leur loyer actuel.
« Ils nous ont dit qu’ils ne revendraient pas à la découpe les lots acquis »
Malgré tout, aucune opération d’ampleur n’est encore à l’œuvre dans le quartier. Et depuis le rachat, les nouveaux propriétaires de la SIN se font plutôt discrets. Interpellé à plusieurs reprises par les habitants, les journalistes et les élus (Anne Hidalgo, maire de Paris, leur a même adressé un courrier), Edmond Coignet ne répond que rarement. Une rencontre a tout de même eu lieu entre Jean Renucci, Emmanuel Grégoire, premier adjoint d’Anne Hidalgo, et Alexandra Cordebard. « Ils nous ont dit qu’ils ne revendraient pas à la découpe les lots acquis », assure la maire du 10e arrondissement.
« Ils pensaient réaliser une bonne affaire juteuse et ils se sont retrouvés avec de nombreux locaux vides et insalubres, et une mobilisation générale des acteurs sur place, élus, habitants et commerçants », ajoute Alexandra Cordebard. La maire du 10e affirme que lors de son entrevue avec la société, la Ville a fait preuve de fermeté sur le devenir du quartier : « On leur a dit qu’on ne les laisserait pas faire ce qu’ils voulaient tranquillement, qu’on allait les surveiller de près pour que l’âme du quartier perdure. »
Pas de quoi rassurer pour autant les habitants et artisans. « Il faut aussi se demander de quel artisan on parle. Si ce sont des artisans de luxe qui s’installent, ça gentrifie totalement le quartier quand même. Et c’est le prix des loyers et des baux qui déterminera qui peut s’installer ou non dans le quartier », note Erika.
Le droit de préemption, mais pour quand ?
Les militants – dont notamment OCBaux – demandent que la mairie aille plus loin : qu’elle use de son droit de préemption des baux commerciaux. C’est le droit qui lui permet lors « d’une cession de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux de l’acheter en priorité pour le rétrocéder à un commerçant ou un artisan. ». Au niveau juridique, ces préemptions peuvent se faire. À la mairie du 10e, de nombreux élus y sont favorables. Mais à ce jour, la mairie de Paris n’en a encore jamais fait usage.
« À Sainte-Marthe, on aimerait expérimenter cette préemption, affirme Alexandra Cordebard. Il y a eu beaucoup d’argent public investi dans ce quartier, et on refuse que ce soit une société privée qui ramasse le butin. On veut faire en sorte que l’investissement public favorise le développement et la mixité du quartier. » Mais pour préempter, « il faut qu’il y ait des ventes de baux, et pour l’instant, il n’y en n’a pas, ajoute la maire. Ensuite, la ville ne veut pas s’inscrire dans une logique de spéculation en rachetant des baux à des prix exorbitants. Enfin, ce droit de préemption n’a jamais encore été concrétisé à Paris, donc il reste à construire les leviers pour le mettre en place. » Pour les militants du quartier, ce droit de préemption permettrait de construire un rapport de force face aux spéculateurs immobiliers.
Militants comme élus soulignent l’importance de la révision du plan local d’urbanisme (PLU) parisien, d’ici 2023, comme levier d’action potentiel contre les opérations de spéculation immobilière. « Le PLU peut ajouter des contraintes sur le choix d’activité dans le quartier. En revanche, il ne peut pas déterminer le prix des baux », explique Alexandra Cordebard. Une proposition a déjà été déposée par les habitants dans la phase consultative de la révision du PLU : encadrer les loyers des locaux commerciaux en rez-de-chaussée [2]. « On aimerait définir un secteur de sauvegarde de l’artisanat dans le 10e, mais aussi dans les 11e, 19e et 20e arrondissements. Il faut encadrer les loyers pour qu’ils soient accessibles aux métiers dont le but n’est pas au premier chef lucratif », précise Erika. Soit l’exact inverse de la logique de la spéculation immobilière.
Photo de Une : © Pierre Jequier-Zalc
Infographie : © Christophe Andrieu
* Prénom modifié