3000 euros. C’est la somme qui a été rendue à Romain, habitant en collocation en Seine-Saint-Denis, par son propriétaire. Pourquoi ? Son loyer dépassait le plafond prévu par la mesure d’encadrement des loyers en place dans sa commune.
L’encadrement de loyers est aujourd’hui expérimenté par quelque 70 communes de France, dans lesquelles le marché locatif est tendu. La mesure existe ainsi à Paris et dans la plupart des communes de la petite couronne autour de la capitale, mais aussi à Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, dans la métropole de Grenoble, à Montpellier, à Annemasse ou encore au Pays basque.
Le principe : des observatoires fixent des loyers de référence, en fonction du niveau médian des loyers déjà pratiqués, et selon la surface, le nombre de pièces et l’année de construction du logement. Le loyer de référence peut être majoré de 20 % et un complément de loyer peut-être demandé si le logement présente des caractéristiques particulières, comme une grande terrasse, une importante hauteur de plafond, des équipements luxueux. Le complément de loyer peut être contesté. Et seuls les contrats signés depuis la mise en place de l’encadrement sont concernés.
Loyer réduit de 200 euros par mois
Romain s’est rendu compte que son loyer ne respectait pas ces règles quand son agence lui a fait part d’une augmentation. « Lors d’une annonce d’augmentation de notre loyer de 10 % en 2023, j’ai signalé à l’agence que cela dépassait le taux légal autorisé. L’agence nous a envoyés balader, se souvient Romain. J’ai donc regardé les règles plus en détail, dont celles sur l’encadrement des loyers dans le 93 [Seine-Saint-Denis]. Et j’ai notamment vu que le loyer ne peut pas augmenter entre deux locataires, sauf si des travaux d’amélioration ont été réalisés entre les deux baux. »
Or, son loyer à l’entrée dans l’appartement était de 20 % supérieur à celui du bail précédent, sans qu’aucun travaux n’aient été effectués. Roman envoie alors un mail à l’Agence départementale pour l’information sur le logement (Adil), une association présente partout sur le territoire. « Ils m’ont répondu en dix minutes et m’ont indiqué les modèles de formulaires. J’ai envoyé le formulaire par courrier avec accusé de réception. L’agence avait un mois pour répondre. À quelques jours du délai légal, ils nous ont envoyé un mail disant : “Il y a dû y avoir une erreur.” »
Le loyer de Romain est alors réduit de 200 euros par mois, et lui et ses colocataires récupèrent un trop-perçu de plusieurs milliers d’euros. « L’encadrement des loyers n’est probablement pas assez utilisé, mais il est utile ! Malheureusement, les agences et les propriétaires ne risquent pas grand-chose à tenter de ne pas le respecter », conclut Romain.
Remboursé en quatre mois
La démarche pour faire respecter l’encadrement est simple. Les communes qui ont mis en place la mesure fournissent, en général, les informations nécessaires pour calculer le loyer autorisé et contester en cas de dépassement. « C’est une procédure extrêmement efficace, résume Antoine Launois, chargé de mission « habitat » à la Brigade associative interlocataires, une association créée en 2023. Une fois le signalement réalisé, quand les loyers dépassent le plafond, le remboursement du trop-perçu se fait la plupart du temps dans un délai de quatre mois. Et il y a remboursement dans 95 % des cas. »
Son association est active sur les zones de Lyon et Paris. « On a eu 800 sollicitations depuis 2023, dont 500 sur Lyon-Villeurbanne, signale Antoine. Sur ce territoire, on est, en tout, à 450 000 euros de trop-perçu de loyers remboursés aux locataires qu’on a accompagnés. On fait le signalement à la métropole, qui instruit les dossiers, explique le salarié de l’association. Elle vérifie qu’il y a bien un dépassement de loyer. Si c’est le cas, elle transmet le dossier à la préfecture. C’est la préfecture qui met ensuite le propriétaire en demeure de se mettre en conformité dans un délai de deux mois. S’il ne le fait pas, la préfecture envoie un deuxième courrier, puis fixe une amende, jusqu’à 5000 euros si c’est une personne physique, 15 000 euros pour une personne morale », comme une société immobilière. « De notre côté, on essaie toujours que le locataire parle d’abord avec son propriétaire, pour conserver un lien locatif par la suite », ajoute Antoine.
C’est ce que Raphaël a tenté de faire. Il est locataire d’un appartement dans le 9e arrondissement de Lyon. « Je paye le loyer directement à la propriétaire. J’ai fait la simulation sur le site de la métropole de Lyon et j’ai vu que mon loyer était au-dessus du plafond. J’en ai parlé à la propriétaire, mais elle était dans le déni. Elle disait que l’encadrement des loyers n’existait plus à Lyon », retrace-t-il.
Sa propriétaire avait tort. Et Raphaël a saisi la métropole. « La métropole a dit que j’avais raison. Ils ont envoyé une mise en demeure à la propriétaire. » Rapidement, le loyer de Raphaël est réduit de 50 euros par mois. Il a aussi récupéré quelques centaines d’euros de trop-perçu. « Comme la propriétaire était complètement fermée, saisir la métropole était la seule solution. Maintenant, elle a essayé plusieurs fois de me demander de partir, elle me dit que je peux chercher ailleurs. »
Baisse de 5 % des loyers à Paris
« Ça arrive que la situation s’envenime parce que le locataire a contesté, témoigne Antoine Launois. Mais la plupart du temps, c’est qu’il y a déjà des problèmes avant, de l’humidité, des moisissures dans l’appartement, contre lesquels le propriétaire ne fait rien. Et c’est comme ça que le locataire se met à se dire qu’il paye trop cher et cherche à faire valoir ses droits, notamment sur le montant du loyer. » À Lyon, la Brigade interlocataires a notamment eu affaire à des multipropriétaires « qui ne respectent pas l’encadrement des loyers de manière massive et presque industrielle », relève Antoine. L’un d’eux a fait face à 18 recours et « dû rembourser 40 000 euros de trop-perçu, plus 18 000 euros en latence. Il y a aussi eu deux arrêtés d’insalubrité sur des logements qui lui appartiennent », détaille Antoine Launois.
À Paris aussi, l’encadrement peine à être respecté. Sur l’année 2024-2025, 48 % des annonces de locations proposaient des loyers au-dessus des plafonds, selon une étude de l’Atelier parisien d’urbanisme (Apur). Mais, depuis sa mise en place dans la capitale, l’encadrement a aussi permis une baisse moyenne de 5 % des loyers, signale la même étude. L’économie moyenne des locataires parisiens grâce à l’encadrement est de 85 euros par mois.
L’impact est donc réel, même si la mesure ne peut régler à elle seule la crise du logement abordable. Encadrer les loyers ne crée pas d’appartements. C’est l’une des critiques souvent adressées au dispositif. L’Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi), le « lobby des propriétaires », accuse, par exemple, l’encadrement des loyers de décourager l’investissement locatif et d’aggraver la pénurie de logements, qui est « la vraie cause de l’augmentation des loyers », selon eux.
« Empêcher les abus »
« Il y a une attrition de l’offre de logement, c’est sûr, répond aussi Antoine Launois, de la Brigade interlocataires. On ne peut pas dire que l’encadrement des loyers n’a rien à voir avec, mais on ne peut pas dire non plus que la pénurie de logements est due à l’encadrement des loyers. Le lien n’est pas établi. Il y a beaucoup d’autres facteurs en jeu dans la crise du logement des dernières années, comme les locations de type Airbnb », qui se multiplient à travers la France.
Autre critique contre l’encadrement : les loyers de référence ne prendraient pas en compte les spécificités des logements. Une propriétaire lyonnaise a ainsi répondu à notre appel à témoignages de locataires, se plaignant d’avoir dû baisser le loyer de son appartement sous les toits, qui dispose d’une surface légale de 38m2, mais qui est plus grand si l’on compte l’espace en sous-pente, et qui a une terrasse. La propriétaire explique qu’elle a finalement « préféré vendre » son appartement que le louer 550 euros par mois, le plafond prévu par l’encadrement.
« Souvent, les propriétaires voient l’aspect positif de leurs biens. C’est normal. Mais habiter sous comble, ça peut aussi être “un moins”, parce c’est invivable quand il fait chaud », réagit Antoine Launois. Lui voit beaucoup de propriétaires qui demandent des compléments de loyers abusifs. Par exemple, « 15 euros par mois de complément pour une cafetière ». Et, ajoute-t-il, les loyers de référence sont établis « en fonction du marché. Aujourd’hui, c’est un encadrement qui s’applique une fois que le marché est déjà extrêmement tendu et que les loyers sont déjà très élevés. La mesure ne permet que d’empêcher les abus. »
Reprendre « un peu de pouvoir »
Pourtant, il est possible que le gouvernement y mette fin après novembre. Car l’encadrement des loyers n’est pour l’instant appliqué qu’à titre expérimental. La mission d’évaluation de ce dispositif a rendu ses conclusions en mai et semble préconiser de l’abandonner. Au même moment, les maires d’une cinquantaine de villes appelaient au contraire à pérenniser l’encadrement.
Pour Laura Dromzée, du syndicat de locataires lyonnais Locataires ensemble, davantage d’habitants devraient pouvoir se saisir de l’encadrement. « On fait énormément de porte-à-porte pour rencontrer les locataires dans des immeubles qu’on a identifiés comme étant potentiellement des passoires thermiques. Lors de nos échanges, on pose la question : “Avez-vous vérifié que votre loyer respecte l’encadrement ?” Beaucoup ne sont pas au courant ou disent : “J’ai déjà tellement galéré à trouver un logement…” On voit des locataires dans des conditions de logement terribles parce que c’est devenu quasi impossible de trouver un appartement. Et clairement, on voit aussi que l’encadrement des loyers, ça peut changer la vie d’un locataire. Et donc, on se bat pour que les droits des locataires soient respectés et qu’ils reprennent un peu de pouvoir sur leur habitation. » Ou, a minima, récupèrent un peu d’argent.