« C’est dingue de se dire qu’à 40 ans, en travaillant, on n’est plus en capacité de se loger dans des conditions normales. » Solenn Doassans, consultante en transition écologique, ne s’imaginait pas devoir un jour songer à retourner vivre chez ses parents ni galérer pour trouver un studio où se loger avec sa fille. D’autant qu’elle a une maison : un petit pavillon dans l’est lyonnais, acheté avec le père de son enfant, dont elle rembourse chaque mois le crédit. Mais ils ont divorcé. Pour pouvoir y rester, elle devrait racheter la part de son ex-époux. Il lui manque 70 000 euros, qu’elle n’a pas.
Pour Roberto Miranda et Marie-Claude Alexandre, le problème du logement a surgi au décès du propriétaire de l’appartement qu’ils louent depuis une trentaine d’années, dans le quartier lyonnais de la Part-Dieu. « Notre bail arrive à échéance et l’héritier veut vendre », explique la retraitée. Or, sur un marché très tendu, trouver une autre location relève de la mission impossible pour le couple. À plus de 65 ans, ils bénéficient, certes, du statut de locataire protégé. Sauf exception, un bailleur ne peut leur donner congé sans leur proposer une solution de relogement. « Cela se retourne contre nous : personne ne veut nous louer », dit Roberto, qui enseigne toujours à l’université voisine. Souscrire un prêt pour se porter acquéreur de leur appartement actuel n’est pas possible non plus. « À notre âge, les banques ne prêtent plus, ou sur des durées très courtes », résume Marie-Claude.
Une mutuelle de logements
Comme celle de Solenn, leur situation pourrait bientôt se débloquer grâce à Coopriétaires, une société coopérative d’intérêt collectif (Scic) inaugurée en janvier, et qui pourrait acheter les logements à leur place. « On veut construire une sorte de mutuelle de logements », explique Yannick Lecompte, urbaniste et cofondateur de Coopriétaires. Le principe : constituer un parc de logements détenu collectivement par les sociétaires de la coopérative, qui le gèrent dans une optique non lucrative. Et c’est la société coopérative qui s’endettera pour acquérir ces biens, pas les habitants.
Voilà une réponse aux difficultés de celles et ceux qui n’ont pas accès au crédit, en raison de leur âge ou d’une situation jugée pas assez stable par les banques. Cela permettra aussi d’alléger le montant des mensualités de remboursement en les étalant dans le temps. Car la Scic peut accéder à des prêts sur 40 ans via les financements dédiés au logement social.
Ses statuts lui permettent d’accueillir des sociétaires de différentes catégories : les coopriétaires-habitants, mais aussi des soutiens bénévoles, des financeurs particuliers ou personnes morales, et des collectivités locales. Les habitants-sociétaires participeront aux décisions et auront un droit d’usage sur leur logement. Ils verseront une redevance mensuelle fixe, l’équivalent d’un loyer, dont le montant couvrira les échéances de remboursement du prêt souscrit par la coopérative pour son achat, les provisions pour les travaux et les différents risques, et une petite part qui a vocation à constituer une épargne pour le sociétaire-habitant tout en renforçant les fonds propres de la Scic.
Les fondateurs veulent ainsi fournir une alternative au grand nombre de ménages éligibles au logement social (soit, hors Île-de-France, justifiant de moins de 40 630 euros de ressources annuelles pour deux personnes). C’est le cas de 70 % des ménages en France continentale. En devenant sociétaires de la coopérative, ils pourront définir un budget calculé en fonction de ce qu’ils peuvent apporter en parts sociales et de manière à ce que leur redevance payée chaque mois n’excède pas 33 % de leurs revenus.
C’est la coopérative qui achète
Puis, ils iront chercher un bien leur convenant dont la coopérative se portera acquéreuse. C’est la particularité de ce projet. Souvent, les coopératives de logements font construire un immeuble détenu ensuite collectivement par les membres. Là, il s’agit d’acheter sur le marché des appartements existants, qui peuvent se trouver dans différents immeubles, mais qui sont détenus en commun par la Scic.
« C’est ainsi qu’il faut agir pour avoir un impact », défend Baptiste Mylondo, économiste, coprésident de la Scic et à l’origine du projet. « Les bonnes années, il y a seulement 4000 logements neufs construits à Lyon, contre environ 20 000 ventes dans l’ancien. C’est donc dans le parc ancien que se trouve le gisement de logements », complète Yannick Lecompte, l’actuel directeur de la coopérative.
Ce choix de l’achat de maisons ou d’appartements existants dans des immeubles épars évite aussi de passer par une longue phase de chantier. Par ailleurs, ce modèle peut mieux correspondre à des personnes pour qui la dimension communautaire de nombreux projets de construction coopérative, avec des espaces de vie partagés, est un frein. Avec Coopriétaires, chaque sociétaire-habitant disposera d’un chez-soi isolé.
Les fondateurs pensaient au départ être surtout sollicités par des personnes qui ne parviennent pas à trouver un logement qui correspond à leurs besoins, mais se sont finalement rendu compte que le public de la coopérative serait aussi composé de personnes qui ont déjà un logement « mais sont contraints de le quitter faute de pouvoir l’acquérir », constate Baptiste Mylondo. Des personnes comme Roberto Miranda et Marie-Claude Alexandre pourraient ainsi acheter avec la coopérative le logement qu’ils louaient plutôt que d’en chercher un autre.
Coopritéaires réunit aujourd’hui 48 sociétaires, dont une vingtaine intéressés pour accéder à un logement. Les autres soutiennent le projet en lui apportant des fonds (une part sociale coûte 100 euros). L’équipe travaille actuellement à lister les aspects à prendre en compte pour valider l’acquisition des biens. « Il s’agira plutôt de points de vigilance que de critères spécifiques, l’idée étant de ne pas être dans une logique d’exclusion », assure Frédérique Alacoque, coprésidente de la Scic et représentante de la coopérative HLM Rhône-Saône-Habitat. Plutôt que de décider d’un cahier des charges fixe à respecter pour chaque logement, les acquisitions seront menées dans un objectif de diversité, qu’il s’agisse de la taille et du nombre de pièces des logements, de leur localisation dans l’agglomération lyonnaise, des besoins en travaux…
Sortir de la spéculation
L’objectif de Coopriétaires n’est pas seulement de loger ses membres correctement. Il s’agit aussi de sortir des biens immobiliers de la logique d’achat et revente qui alimente la spéculation et la montée des prix. « Le modèle vient garantir de manière pérenne un accès abordable au logement », souligne Frédérique Alacoque. Dans le cas où un membre souhaite quitter la coopérative, il récupère ses parts, sans plus-value, ainsi que la petite épargne alimentée chaque mois par le pourcentage dédié de sa redevance. Son logement, lui, restera dans le parc de Coopriétaires, qui a vocation, sauf exception, à conserver les biens acquis.
Si les membres habitants seront mieux protégés et auront davantage voix au chapitre que des locataires, ils seront aussi moins isolés que de simples propriétaires. « On ne sera pas seuls face aux réunions de copropriété de l’immeuble que l’on habite ou si on fait face à un souci de plomberie », illustre Mathilde Garruchet. La trentenaire a rejoint Coopriétaires d’abord comme soutien et bénévole, par adhésion au projet politique. Elle envisage aujourd’hui de quitter son logement 19 m2 relativement excentré pour faire partie des premiers à faire acquérir son futur logement par la coopérative.
Batpiste Mylondo, coprésident ; Lou Herrmann ; Frédérique Alacoque coprésidente, Lilian Robin ; Mathilde Garruchet, bénévole et future habitante ; Yannick Lecompte, directeur de la coopérative ; Martine Chanal ; Solenn Doassans, future habitante ; Louis Hénaux, coprésident ; Sylvain Le Gall ; Charlotte Berger, bénévole ; Charlotte Crozier.
Après calcul, elle a dû trouver dans un budget de 130 000 euros, et paiera ainsi, avec 30 000 euros d’apport en parts sociales, puis une redevance mensuelle légèrement inférieure à son loyer actuel, le tout « sans se mettre un crédit sur le dos ». Comme tous, elle contribuera ainsi à alimenter le budget travaux de la coopérative, dont l’objectif est aussi d’améliorer les logements, notamment dans une optique d’adaptation au changement climatique.
La Scic entend constituer un parc d’une centaine de logements, situés dans l’agglomération lyonnaise, afin de conserver une proximité humaine et géographique entre ses membres. Mais l’idée est aussi d’inspirer d’autres initiatives similaires, pour qu’un maximum de biens sortent du marché spéculatif. Trois premières acquisitions devraient avoir lieu au début de l’été : un appartement dans le quartier de la Guillotière, à Lyon, et le rachat des logements de Solenn Doassans et de Marie-Claude Alexandre et Roberto Miranda. Ensuite, pour pouvoir se développer suffisamment rapidement et répondre aux demandes qui ne pourront sans doute pas toutes être satisfaites, le premier défi des sociétaires et de la dizaine de membres du conseil d’administration sera de trouver des financements.
Défis financiers et culturels
Grâce aux redevances, le modèle économique de la coopérative doit, à terme, s’équilibrer. Mais elle va dans un premier temps débourser de gros montants. Les habitants, grâce à leurs apports en parts sociales, seront les principaux financeurs. D’autres acteurs pourront aussi prendre part au capital, comme la société Rhône-Saône-Habitat. Action Logement Services filiale d’Action Logement, le groupe qui gère les contributions collectées auprès des employeurs en vue de faciliter le logement des salariés, a d’ores et déjà acté l’octroi d’un prêt de 250 000 euros.
De quoi aider aux premières acquisitions espérées dans les prochains mois. Les collectivités, comme la métropole de Lyon et les communes du territoire, pourraient apporter leurs garanties à des emprunts pour permettre à la Scic de se financer auprès de la Caisse des dépôts, via les prêts dédiés au logement social. Et avec l’agrément « entreprise solidaire d’utilité sociale », qui vient d’être obtenu, la Scic espère convaincre des citoyens militants de souscrire des parts sans forcément avoir besoin d’un logement, car cet agrément ouvre droit à une réduction d’impôts.
« Il y a aussi tout un travail de déconstruction à faire autour de la propriété individuelle, qui apparaît comme un graal dans l’imaginaire collectif », ajoute Solenn. La détention d’un bien immobilier est souvent perçue comme une assurance face aux aléas de la vie, un capital à solder pour financer sa dépendance ou pour le transmettre à ses enfants.
Les sociétaires de la Scic pourront, de leur côté, transmettre leurs parts sociales à leur descendance, mais pas l’appartement ou la maison qu’ils habitent. « Il faut qu’on trouve des mécanismes pour jouer en partie le rôle assurantiel de la propriété – le fait qu’en tant que propriétaire individuel on se dise qu’en cas de soucis, on peut solder son patrimoine, concède Baptiste Mylondo. Mais notre souhait à nous, c’est que tout le monde hérite d’un bien commun, qui serait que les générations futures accèdent elles aussi au logement abordable. »